پایان نامه درباره تعیین و تغییر کاربری اراضی در حقوق ایران

مبحث چهارم  : تعیین و تغییر کاربری اراضی در حقوق ایران

تعیین کاربری: عبارتست ازتعریف یک طرح عمومی با استفاده خاص از ملک که مانع بهره برداری در ملک مطابق میل مالک می گردد.

تغییر کاربری: آن است که  استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغها در قالب ایجاد بنا،برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی انجام گیرد، تغییر کاربری محسوب می شود.بنابراین هرگونه تغییر در اراضی زراعی و باغها توسط مالک نیاز به اخذ مجوز دارد،و همچنین اگر دستگاهی بخواهد برای اجرای طرحهای خود، تغییرکاربری اراضی مالکان را انجام دهد. نیاز به اخذ مجوز دارد.

براساس تبصرۀ یک اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۸۵، تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هراستان به عهده کمیسیون مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می گردد. نمایند دستگاه اجرایی ذی ربط می تواند بدون حق رأی در جلسات کمیسیون شرکت نماید.سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت دو ماه ازتاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.

و براساس قسمت آخر این تبصره دبیرخانه کمیسیون فوق الذکر موظف به تحویل تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده است.

 

گفتار اول: نحوۀ رسیدگی به درخواست تغییر کاربری اراضی کشاورزی براساس قانون حفظ کاربری مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی

از جایی که انجام هرگونه تغییر کاربری عرصه های کشاورزی بدون اخذ مجوز از مراجع قانونی«وزارت جهاد کشاورزی» جرم محسوب گشته و واجد تبعات حقوقی و قضائی می باشد، لذا اشخاص حقیقی و حقوقی می بایست در موارد ضروری جهت انجام طرحهای تغییر کاربری به واحدهای تابعه وزارت جهاد کشاورزی دراستانها و شهرستانها مراجعه واز نحوه و مراحل تغییر کاربری مجاز اراضی زراعی و باغی اطلاع حاصل نمایند. لذا در راستای اطلاع رسانی لازم در خصوص موضوع یاد شده، اهم مراحل اخذ مجوز تغییر کاربری به شرح ذیل بیان می گردد:

  • ارائه درخواست تغییر کاربری به همراه مدارکی چون «سند مالکیت اراضی، موافقت اصولی یا جواز تأسیس که توسط دستگاه های اجرایی ذیربط برابر قوانین و مقررات صادر شده است و وجود نقشه عرصه اجرای طرح تغییر کاربری»توسط متقاضی.
  • بررسی مدارک، انجام استعلامات از مراجع قانونی و تعیین نوعیت اراضی.
  • طرح موضوع در کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری و اعلام نتیجه به متقاضی، در راستای تسریع به امور مراجعان و متقاضیان، قانون گذار سازمان جهاد کشاورزی را موظف نموده حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام، مطابق نظر کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.
  • هرگونه تغییر کاربری مجاز(بااخذ مجوز از کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری) مستلزم پرداخت عوارض بوده که براساس هشتاد درصد قیمت روز اراضی با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری محاسبه و تقویم می گردد.
  • تغییر کاربری اراضی کشاورزی برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع و تنها برای یک بار آن هم پس از صدور مجوز کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری از پرداخت عوارض معاف می باشند.
  • همچنین طرحهای موضوع احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه ای، واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، درصورت طرح در کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری و اخذ مجوز تغییر کاربری از پرداخت عوارض معاف می باشند.

طرحهای تغییر کاربری مجاز بطور مستمر از طریق واحدهای امور اراضی مستقر در استانها و شهرستانها مورد نظارت قرار گرفته وهرگونه تغییر کاربری مغایر با مجوز صادر شده از سوی کمیسیون تبصرۀ یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری تخلف محسوب و متخلفین به مجازاتهای تصریح شده در قانون «اعم از جزای نقدی، توقف عملیات، قلع بنا و حبس» محکوم می گردند.

گفتار دوم: اراضی تحت شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها(مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی)

کلیه اراضی زراعی و باغی ها که در خارج ازمحدوده قانونی شهرها، شهرکها و همچنین روستاهای واجد طرح هادی مصوب واقع شده باشند. مشمول قانون حفظ کاربری می گردند. ضمناً محدوده قانونی شهرها،شهرکها و روستاها در قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا وشهرک و نحوۀ تعیین آنها مصوب ۱۳۸۴ تعیین و تعریف گردیده است:

  • محدوده شهر:عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی آن که در طرح جامع مصوب و در صورت عدم تصویب طرح جامع در طرح هادی شهر درج گردیده است.
  • محدودۀ شهرک: محدوده شهرکها اعم از مسکونی و صنعتی و …در طرحهای مصوب آن تعیین و تصویب می گردد.
  • محدودۀ روستا: عبارت است از محدوده ای شامل بافت موجود روستا و گسترش آتی آن در دوره اجرای طرح که توسط مراجع قانونی تعیین و تصویب می گردد.

گفتار سوم :  امکان پذیر بودن تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغها

مطابق قانون تغییر کاربری زراعی و باغها جزء در موارد ضروری ممنوع می باشد. ضمناً تشخیص ضرورت تغییر کاربری اراضی بعهده کمیسیونی است که با عضویت رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست استان و نماینده استاندار« زیر نظر رئیس سازمان جهاد کشاورزی» تشکیل می گردد. این کمیسیون با حضور حداقل ۴ نفر از اعضاء رسمیت داشته و تصمیمات آن نیز با اکثریت آراء دارای اعتبار خواهد بود.

گفتار چهارم مرجع صالح تشخیص نوع اراضی و موقعیت آن

مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها وزارت جهاد کشاورزی(رئیس سازمان جهاد کشاورزی و یا در صورت تفویض مدیر امور اراضی استان) می باشد ومراجع قضایی و اداری موظف به رعایت نظریه سازمان جهاد کشاورزی در این زمینه خواهند بود.

درخصوص وقوع ملک در محدوده قانونی شهرها، شهرکها وروستاهای واجد طرح هادی، از مراجع ذیربط آن همچون سازمان مسکن و شهرسازی و… استعلام خواهد آمد.

 گفتار پنچم:آثار و تبعات تغییر بلا مجوز کاربری

با توجه به مادۀ ۳ قانون حفظ کاربری اراضی و زراعی و باغها مصوب ۱۳۸۵؛ هرگونه تغییر کاربری غیر مجاز «بدون اخذ موافقت از کمیسیون موضوع تبصره یک مادۀ یک قانون حفظ کاربری» در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد. جرم بوده و متخلفین علاوه بر قلع و قمع بنا به پرداخت جزای نقدی یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز و با کاربری جدید محکوم خواهند شد:

  • در صورت تکرار جرم متخلفین به حداکثر جزای نقدی«سه برابر بهای اراضی به قیمت روز با کاربری جدید» و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.
  • کارکنان دولت، شهرداری ها و نهادها که در اجرای قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها به تشخیص دادگاههای صالحه قضائی مرتکب تخلف گردیده باشند. ضمن ابطال اقدامات معموله (ابطال مجوز صادره) به جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی به قیمت روز و با مدنظر قرار دادن کاربری جدید محکوم و در صورت تکرار علاوه بر جریمه مذکور به انفصال دائم از خدمات دولتی و شهرداری ها و نهادها محکوم خواهندشد.
  • سردفتران متخلف از قانون حفظ کاربری نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق ازخدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم خواهند شد.

لازم به ذکر است که در نظام کنونی حقوق ایران همانند سایر نظامهای حقوقی تغییرکاربری احتیاج به مجوزات قانونی دارد.و قانونگذار هم به همین مناسبت مقرراتی وضع نموده تا براساس آنها تغییر کاربری اراضی صورت گیرد. از طرفی هرکس به طور خود سرانه نمی تواند در اراضی خود تغییر کاربری ایجاد کند. هرچند مالک در ملک خود اختیارات هرگونه تصرف را دارد، اما با توجه به این مقررات نمی تواند بدون مجوز قانونی در املاک خود تغییری ایجاد کند. آنچه از مقررات مربوطه استنباط می شود این است که این مقررات(قوانین تغییر کاربری اراضی) جزء قوانین آمره هستند. لذا هم اشخاص حقوقی و حقیقی برای تغییر کاربری اراضی نیاز به اخذ مجوز دارند. در غیر این صورت و براساس این مقررات اشخاصی که بدون مجوز تصمیم به تغییر کاربری نمایند، قابل تعقیب و مجازات هستند.

پایان نامه حقوق گرایش خصوصی: بررسی نقش و تأثیر کاربری املاک به عنوان عامل تحدید مالکیت در حقوق ایران

مبحث پنجم : حقوق حاکم بر تملک اراضی جهت طرح های عمومی

بررسی قوانین کاربردی در موضوع تملک اراضی و املاک توسط شهرداری از جمله وظایف شهرداری بر اساس بند ۱ مادۀ ۵۵ از فصل ششم قانون شهرداری ایجاد خیابانها کوچه ها و میدانها و باغهای عمومی و مجاری آب و توسعه معابر در حدود قوانین موضوعه می باشد. اما قوانین موضوعه کدامند ؟

بدون شک حق مالکیت اعم از مالکیت بر عرصه – اعیان و امتیازات و منافع تثبیت شده در ملک یکی از اساسی ترین اصولی است که قانونگذار آنرا در چار چوب قوانین مدنی و تکمیلی از جمله قانون نحوه خرید و تملک اراضی توسط دولت و شهرداریها و در زمان اجرای طرح عمومی قابل احترام شناخته و این حقوق را مستوجب حمایت و دریافت معوض یا معادل ارزش حق مالی و مادی و خسارات وارده دانسته است. طرحهای عمومی و عمرانی که شهرداری بعنوان متولی آن را اجرا می کند در واقع مجموعه عملیات و خدمات مشخصی است که بر اساس سلسله مطالعات کارشناسی و توجیهی از نقطه نظر فنی و اقتصادی یا اجتماعی به مدت معین و با اعتبار لازم تخصیص داده شده می باشد. در واقع اجرای طرح عمرانی بدون توجیهات فنی و کارشناسی و بدون قالب زمانی و اعتباری و خارج از تشریفات قانونی مجوزی برای اجرا توسط سازمان یا دستگاه اجرایی نخواهد بود و هرگونه دستور بدون پشتوانه کارشناسی موجبات تضییع حقوق مالکانه شهروندان و حیف و میل اموال عمومی را فراهم خواهد کرد.

 

بخش دوم : تعیین و تغییرکاربری اراضی غیر کشاورزی

در این بخش درخصوص تعیین وتغییر اراضی غیر کشاورزی می پردازیم:

مبحث اول :قوانین مربوط به تغییر کاربری اراضی

قوانینی که مربوط به تغییر کاربری اراضی می باشند بشرح ذیل می باشند:

بند اول : قانون تملک اراضی قانون نوسازی و عمران شهری (مصوب سال ۱۳۴۷)

این قانون با قصد اصلاح ساختار اساسی بافتهای مختلف شهری و تامین نیازهای عمومی ایجاد توسعه پارکها و فضای تفریحی – اصلاح و احداث معابر و خیابانهای ارتباطی، نوسازی محلات و رشد متناسب و موزون شهرها مطابق طرحهای مصوب شهری جهت اجرا به شهرداری ابلاغ شد که طبق مواد ۳۲ و ۳۳ قانون مزبور به شهرداری اختیار داده شد که اقدام به تصرف املاک و اراضی جهت نیازهای عمومی شهر در قبال پرداخت قیمت آنها به مالکان مربوط کند.

بند دوم – لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی دولت (مصوب سال ۱۳۵۸)

به موجب مادۀ یک این قانون هرگاه برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی در وزارتخانه ها یا موسسات و شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت : همچنین شهرداریها و بانکها و… به اراضی، ابنیه و مستحدثات تاسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی نیاز داشته باشد.و پس از تامین اعتبار دستگاه اجرایی می تواند ملک مورد نیاز را مستقیما یا بوسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقدمات مندرج در این قانون خریداری و تملک کند به موجب این لایحه قانونی اولا قبل از خرید و تملک باید اعتبار طرح تامین شده باشد ثانیا ضرورت اجرای طرح باید به تائید و تصویب بالاترین مقام اجرایی دستگاه تملک کننده رسیده باشد.در این لایحه قانونی نحوۀ تملک اراضی مالکان و همچنین نحوه پرداخت عوض وچگونگی پرداخت عوض، در صورت توافق مالک و عدم توافق وی و…را در ۱۲ مادۀ و ۱۸ تبصره بیان نموده است.

 

بند سوم- قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها (مصوب سال ۱۳۶۷)

مطابق با این مادۀ واحده ، همه وزارتخانه ها، نهادها و شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری ها مکلفند به شرح ذیل نسبت به تملک املاک اقدام نمایند:

  • املاک معارض در طرحهای عمومی یا عمرانی که ضرورت اجرای آنها توسط وزیر یا بالاترین دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوط تصویب و اعلام شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی – حقوقی) قرارداشته و در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد.
  • پس از اعلام رسمی وجود طرح حداکثر به مدت ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام کند.
  • در تبصره ذیل مادۀ اشاره دارد که اجرای طرح و تملک املاک اگر موجب برنامه زمانبندی مصوب به حداقل ۱۰ سال بعد موکول شده باشد مالکین از کلیه حقوق مالکانه شامل احداث بنا، تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخور دارند و اگر کمتر از ۱۰ سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می کند حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را نخواهد داشت. البته در سال ۱۳۸۰ قانونگذار محترم به جهت رفع بلا تکلیفی مالکین املاک داخل طرح که زمانبندی اجرای آن تا ۱۰ سال بعد موکول شده بود اصلاحیه ای بر تبصره فوق تصویب و به موجب آن مهلت های ۱۰ ساله را به ۵ سال کاهش داد. این قانون بصورت مادۀ واحده و تنها برای شهرداریها مصوب و کاربرد دارد و سایر سازمانهای دولتی کماکان از لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی استفاده می کنند. بر طبق این مادۀ واحده در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداریها مجاز به تملک ابنیه املاک و اراضی قانونی مردم می باشند در صورت عدم توافق بین مالک و شهرداری قیمت ابنیه ، املاک بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود. تبصره ۱ اشاره می دارد به اینکه قیمت روز توسط هیئت مرکب از ۳ نفر کارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق که یکنفر به انتخاب شهرداری و یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین می باشد تعیین خواهد شد. رأی اکثریت هیات مزبور قطعی و لازم الاجرا است و در تبصره ۲ تصریح می کند، در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملک اقدام به معرفی کارشناس خواهد کرد. در تبصره ۴ قانونگذار تکلیف مالک یا مالکین را که کارشناس منتخب خود را حداکثر ظرف مدت ۱ ماه از تاریخ اعلام دستگاه تعیین ننماید یا به علت مجهول بودن مالک یا فوت یا اختلاف در مالکیت و مواردی از قبیل امکان انتخاب کارشناس میسر نشود را روشن و دادگاه صالحه محل وقوع ملک ر ا مکلف کرده ظرف مدت ۱۵ روز از تاریخ مراجعه (شهرداریها) به دادگاه نسبت به تعیین کارشناس اقدام نماید. علاوه بر پیش بینی های قانونگذار محترم جهت انجام توافق با مالکین املاک معارض طرحهای عمرانی و اجرایی و تعیین نحوه پرداخت حقوق مالکانه و متعلقه ذینفعان، موارد نادری هم موجب تاخیر احتمالی در اجرای طرح است که قانونگذار اجازه سلب حقوق مالکانه را به دستگاه مجری داده است از جمله مواد ۸و۹ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ تکالیف طرفین را به صراحت مقید و روشن کرده است بر طبق آن ارزش تقریبی ملک یا حقوق مذکور مشخص و به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان یا نماینده وی سند انتقال را امضا و ظرف یک ماه نسبت به تخلیه اقدام خواهد نمود و ذیحق از طریق مراجع ذیربط بهای ملک یا خسارات متعلقه را دریافت خواهد کرد. همچنین به موجب متن مادۀ ۹ قانون مزبور نیز به دستگاه اجرایی اجازه داده در صورت فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه و به تشخیص بالاترین مقام دستگاه، قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورتمجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی در غیاب او با حضور نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و سپس پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات اقدام کند. علیهذا با توجه به اینکه قوانین مصوب و مصرح فوق الذکر وضعیت و تکالیف قانونی هریک از متولیان اجرای طرح و مالکان املاک معارض را کاملا معین و مشخص کرده لذا حرکت در مدار قانونی ضامن اجرای طرح های عمرانی و عمومی و جلب رضایتمندی مالکین و عدم تضییع حقوق متعلقه خواهد بود.
  • مقاله - متن کامل - پایان نامه

مبحث دوم  : طرح تفصیلی

طرح تفصیلی: عبارت از طرحی است براساس معیارهاو ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوۀ استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن ها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه وحل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد.(بند ۳ مادۀ ۱ از قانون تغییر نامه وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن وشهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب ۱۶/۴/۱۳۵۳)

و به طور کلی طرح تفصیلی عبارت است از تعیین موقعیت مکانی خیابانها،پارکها، اماکن تجاری – اداری و خدماتی و مسکونی و به تبع آن نحوۀ توزیع عددی جمعیت است.

Author: مدیر

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *